什么鬼,很多人都不清楚叠墅到底是啥

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老铁们，大家好，我是瓜妹！最近瓜妹在研究的产品是叠墅。但明哥却说这篇文太像广告了，然鹅这篇文真不是广告！如果你能有耐心看下去，就会对叠墅这个产品有一个全新的认知。

要想说清楚叠墅这个产品，就得先搞清楚家庭迭代的变化。说的是：

一个普通家庭，一开始买房的时候，对小区的环境、产品并不会考虑太多的。配套齐全、房价便宜是最主要的因素。这种需求的人群，一般我们称之为“刚需”。刚需最看重的因素，就是价格。

▲广州亚运城常年排名广州楼市销冠，原因就是它“太刚”了。

但人总是有欲望的，无论住进什么样的房子里，最后都能挑出各种各样的问题。特别是随着家庭成员收入的提升（主要指男业主），家庭人口的增加（有了孩子），刚需家庭从二人世界变成三口之家，从三口之家过渡到四口之家。这个变化，就是“家庭迭代”了。

▲孩子一多，房子面积太小就肯定不行了。

大部分的迭代家庭，都有一样的痛点“再苦不能苦孩子，再穷不能穷教育”，这是成年人的核心算法。所以，为了让孩子们成长，房子必然要换大的，环境必然就要换好的。

▲洋房是大部分家庭迭代人群改善居住的选择。

而叠墅，就是洋房里最高级别的配置。

很多人现在还搞不清楚别墅和叠墅的区别。就这么说吧：

别墅，占天占地，是纯粹的终极物业，改善居住的最顶端；

▲别墅必须占天占地，既有花园，又有露台。

叠墅，占天或者占地，是洋房产品的最顶端。

与别墅相比，叠墅的瑕疵在于它分为上叠和下叠两种形态，上叠有露台，下叠有花园。但是，叠墅只能两者选其一，别墅却能“全都要”。

▲传统叠墅只能给人做“选择题”，只能选择其中一种。

通过对比，大家就能明白叠墅和别墅的根本差别。

叠墅出现的原因

叠墅虽然属于洋房，但是老铁们千万不要天真的以为，叠墅会比别墅便宜。还是那句话，叠墅是洋房的最高级形态。

很多叠墅的价格并不比别墅低，有的叠墅甚至比别墅更贵。

因此，买叠墅产品的人群，那得是啥家庭，大家心里就有数了。

▲至少得养得起2个以上小孩的家庭才是叠墅的购买人群。

很多老铁们可能就会问了，叠墅的价格贵，那直接买别墅不就行了，为什么要买叠墅呢？

主要原因是，国家出政策了，纯粹的独栋别墅已经不再允许审批了。

▲“限墅令”导致了别墅产品紧缺。

由于纯粹的别墅实在太浪费土地，容纳的人口又少。即使是建在城市郊区，也会导致整个区域的发展受到限制。毕竟，别墅区是形成不了商业区和配套集群的。

以广西南宁著名的仙葫别墅区为例，由于早期大量别墅的存在，既没有人住，又把大量的土地给占了。直到现在，整个仙葫片区的发展都处于瓶颈阶段，价值很难提升。

▲南宁仙葫的别墅群，从长远来看是对城市发展不利的。

现在大家看到的别墅，都是已经被“阉割”过的别墅，专业的叫法叫“排屋”，也就是大家俗称的联排别墅。

▲传统的联排别墅形态。

提起联排别墅，大家更多的会想到农村的自建房。富裕城中村里的天地楼也是这种“排屋”形态。

▲城中村里的天地楼。

但是这些联排别墅的开间窄、进深长，侧面必须开窗来保证采光。如果没法开窗，那居住体验感会很差。

▲联排别墅的“硬伤”。

此时，叠墅的出现，正好弥补了这个不足。叠墅的本质是洋房，实际上除了上叠、下叠以外，中间层大多数都是洋房的平层。

下叠的花园和地下室与传统的别墅一样，并且开间又比联排别墅更大，采光更好。在功能性上与传统的别墅一模一样，是一个优秀的别墅替代品。

▲叠墅中的下叠其实具备了别墅的大部分功能。

叠墅充分发挥了自身面积小，总价低，功能与别墅区别不大的优势，迅速赢得了城市中产阶层以上群体的青睐。

叠墅的现实意义

近些年，一线城市的土地价格愈发昂贵，让大部分的别墅，甚至是别墅的变种（合院）都变得愈发昂贵。比如北京、上海、深圳这样的城市，土地供应少，价格奇高，动辄数十亿，多则数百亿的土地价格。

▲高昂的土地成本让一线城市的房子，产品必须做出改变。

除了土地成本高昂外，一线城市的建设规划条件苛刻、严格。对于开发商来说，如果打造别墅产品，那一套别墅的总价动辄就要过亿，购房门槛就变得非常高。

但如果是打造叠墅产品，就可以把土地成本降下来，通过更多的户数，来平摊掉土地成本。原本动辄过亿的别墅，用叠墅的话，就能降到~万/套，相当于扩大了购买的人群基数。

▲一线城市的中产阶层收入水平是可以购买叠墅的。

除此之外，在长三角等地由于日照因素的影响，政府对于土地的容积率，普遍被限制在2.0左右，有的还有限高或限低要求。这样的规划指标下，如果不做叠墅，要么做不满容积率，出现损容的情况；要么就是产品是做不出溢价，浪费土地。

▲叠墅可以完美弥补这一点。

正是如此，在长三角区域很多的叠墅在外观上和洋房的视觉效果差不多。

▲一线城市的叠墅和洋房看起来是差不多的。

在很多二线城市，叠墅的外形变化上更大，可以做出更“出挑”的外立面，使之看起来更像别墅。

▲无锡建发·玖里湾叠墅

叠墅是富裕家庭改善首选

随着叠墅产品的不断升级换代，现在甚至可以把上叠作出院子，形成一个空间错位的“别墅”产品出来。

▲武汉城建·仁恒西湖山居创新叠墅，上叠也能有庭院。

而那些依托在半山的半山叠墅，利用高低落差，层层退距，把每一栋楼栋的景观视野最大化。

▲可以把景观价值发挥出来的阶梯状叠墅。

到这里，瓜妹必须得再强调一点了，叠墅的购买门槛并不低。二胎家庭或者三胎家庭并非都需要买叠墅。能生二胎并不一定能够买得起叠墅。

养娃成本原本就高，如果购买叠墅的话，经济压力会很大。因为，相比于购房成本，叠墅的装修成本同样很贵。

一套㎡的户型为例。如果是买平层，在装修的时候，考虑的并不会太多。按照元/㎡的装修标准（这个装标很高了）来算，即使加上赠送面积20㎡，总共的硬装成本大约也要27万（含赠送面积装修）左右。

而如果是一套㎡的叠墅的话，无论是上叠还是下叠，赠送面积按常规的%（很保守了，一般都是%起步的赠送率）来算，实际的装修面积至少得到㎡，那么同样按照元/㎡的装修标准，叠墅的硬装成本大约要到60万左右。

▲家里的赠送面积、夹层等都需要装修。

所以，这真不算一般小康家庭所能承受的消费支出了，那至少也得是“大康家庭”才能承受这样的消费了。

如果再对地段、配套、环境、等生活品质有那么一点追求的话，那么恭喜你，实际上要达到这个购买门槛，就需要非常强横的购买力，你应该已经超越了全国80%以上的群体了。

写在最后

叠墅这个全新的产品，如今正开始逐步替代曾经的别墅产品。对于大部分的普通家庭来说，平层产品已经够用了。

如果要购买叠墅，只能说，啥家庭啊，家里有矿啊？