北方城市房价全面失守央行原副行长要做

2024/9/30 来源:不详

“在年左右,或者是年,或者是年,在这个区间里面恐怕房价会普跌”,在年3月26日博鳌亚洲论坛上,中泰证券旗下齐鲁资管的首席经济学家,中国首席经济学家论坛副理事长李迅雷对未来楼市作出了分析预测。那么如今楼市有何变化呢?“白菜房”频现,北方城市房价“全面失守”自以来,继黑龙江鹤岗后,辽宁阜新,山东乳山均因为“白菜房”走上风口浪尖,引发网友热议。毫无例外,这些城市都位于北方。在中国,大大小小的城市总计超过个,以秦岭淮河为南北分界线,南北城市几乎各占一半,而房价普遍下跌的现象已经在北方逐渐显露。根据国家统计局相关数据,年10月70个大中城市二手房住宅房价销售价格指数中,天津同比下跌4.2%,石家庄同比下跌2.5%,太原同比下跌3.5%,济南同比下跌2.7%,青岛同比下跌2.8%,郑州同比下跌4.5%。其次,根据相关机构数据显示,河南信阳,山东临沂、淄博、滨州,河北保定、邢台等多个城市都出现不同幅度的下跌。即使环京城市圈,燕郊、大厂、香河、固安、永清、霸州等城市房价均出现了不同程度的下跌。其中,承载北京外溢人口的环京之首燕郊,房价迎来“腰折”。在河北的这座小镇里,承载着超过30万“北漂”,人口从年建区之初的2.3万人,激增至目前的72万人,房价也从每平米不到元在年最高上涨至4万元,在年左右迎来了腰折,如今燕郊的房价已跌至1.8万元。对此,在今年8月下旬,党媒北京日报发布了《“白菜房”折射楼市分化加剧》。据文中报道,“白菜房”非普遍行情,黑龙江鹤岗、辽宁阜新这类被“白菜房”带火的城市,如今都入列“资源枯竭型城市”,正在谋求产业转型之路。“白菜房”的情形,折射出了一二线城市与三四线城市楼市分化加剧的现状。从长期来看,房地产发展和人口流动有直接关系。未来人口将如何流动?在上月,恒大首席经济学家任泽平团队发布了《建议先放开三胎:中国人口报告》,文中指明了目前两个现状。第一,出生人口持续下滑,继年中国出生人口下降万后,年出生人口再下降58万至万,预计年将降至不到万。第二,人口老龄化加快,年中国65岁及以上人口占比达12.6%,年将进入占比超过14%的深度老龄化社会,年左右进入占比超过20%的超级老龄化社会。因此,任泽平团队预测人口将在“十四五”时期陷入负增长。无独有偶,近日知名经济学家马光远发布的《“十四五”期间尽快全面放开生育》中,也提出在放开二孩后人口峰值没有形成,年出生人口再次进入下行通道,未来将面临人口塌陷式的下滑。毫无疑问,老龄少子化现象下,未来人口将处于负增长状态。而房子最基本的始终是居住价值,在人口红利消退时,房地产市场必然受到冲击。事实上的确如此,在商品流通领域,供需关系决定了产品价值。以“白菜房”的山东乳山为例,根据乳山市统计局数据,年年末全市总人口人,全年出生人口人,死亡人口人,人口自然增长率-4.98‰。大量年轻人口外流,老龄少子化,使得人口长期处于负增长状态,导致了当地房地产行业供需关系发生反转,供应远大于需求,房源去化成为难题,即便“白菜价”也少人问津。前段时间还有报道,山东乳山男子跟团旅游被强制购房的新闻。宏观上看,人口减少,供给增多,未来的房地产市场会偏向于买方市场,正如李迅雷说的房价将迎来普遍下跌。但是,根据相应数据可以发现,今年6-9月份,全国新建商品住房单月成交价均位于1万元以上,意味着部分城市房价下跌的同时,有部分城市房价依旧有所上涨,为什么呢?这就是在房地产市场中常说的“分化”现象。近几年,包括北上广深在内的一二线城市都发起了“人才争夺战”,大幅度降低了应届毕业生的落户限制,无一例外对租房、购房等各方面提供了优惠补贴,吸引人口定居生活。其次,城镇化发展下,城镇化率以每年1%的增速提升,相当于每年有超过1万人进入城市,在年城镇化率突破60%后,人口将加速从中小城市向中心城市、大城市聚集。由于人口的流动,使得中心城市、大城市的房价是有支撑的。李迅雷曾指出,未来人口将集中于长江三角洲、珠江三角洲、京津冀地区,再加上武汉、长沙这样的地方。而任泽平团队的报告中也直言,都市圈城市群的新时代已经来临,区域市场大幅分化。总结:在楼市分化趋势下,北方城市房价失守或许只是开始,未来三四线城市将会面临泡沫破灭,如果泡沫破灭是非理性的,会是要跌一起跌的现状。正如央行原副行长所说:在泡沫中狂欢的日子不多了,每个人都应做好潮水退却后的准备。

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